私達が住む日本列島は、自然災害が少なくありません。特に巨大地震は、周期的に起きています。
自然災害に強い土地に住むことが、自然災害から身を守る第一歩となります。
人に歴史があるように、土地にも歴史があります。土地の歴史を知り、その土地に合った最大限の準備をするこ
とにより災害リスクを劇的に減らすことが可能です。 |
| 地歴調査の目的？ |
地歴調査は、土地の利用履歴を調べることです。大きな目的は二つあります。
１．自然災害に強い土地であるか？(過去の土地の成り立ちを調べます。)
２．土壌汚染の可能性の有無？(過去の土地の利用形態・工場等を調べます。) |
| 土地の売買契約までに、地盤調査を受けてくれる売主は、ほとんどありません。地盤が軟弱でも地盤改良等により強い土地にはできます。過去の「新潟中越地震」でもその効果はあり、地盤改良した土地は家屋の倒壊は免れました。しかし地盤改良は費用がかかります。事前に判明すれば不意な出費に慌てることがありません。これから土地を購入される予定の方にはぜひ調査されることをお勧め致します。 |
| ●京浜急行「上大岡駅」周辺の地形の移り変わり(出典今昔マップ２) |
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１９９８年−２００５年
(平成10年-平成17年) |
１９９２年−１９９５年
(平成4年-平成7年) |
１９８３年−１９８７年
(昭和58年-昭和62年) |
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１９７５年−１９７８年
(昭和50年-昭和53年) |
１９６５年−１９６８年
(昭和40年-昭和43年) |
１９４４年−１９５４年
(昭和19年-昭和29年) |
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１９２７年−１９３９年
(昭和2年-昭和14年) |
１９１７年−１９２４年
(大正6年-大正13年) |
１８９６年−１９０９年
(明治29年-明治42年) |
上記の地形図をご覧頂くとおわかりだと思いますが、目標物(この場合は、上大岡駅)を目印に探します。しかし、駅がない時代に入ると、道路等で判断するしかありません。目的地を探すのにはかなり時間がかかります。
地形図から、造成地も判断できますが、平成7年の兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）、平成16年の新潟県中越地震などにおいて、大規模に谷を埋めた造成地で、地盤の滑動崩落現象による災害が多発し、宅地や公共施設等に甚大な被害が生じたため、国はこのような地盤災害を未然に防止または軽減し、宅地の安全性を確保することを目的とした平成18年4月に宅地造成等規制法の一部改正が行われました。 宅地造成等規制法（昭和３７年制定）施行以前に造成された大規模盛土造成地が危険な対象となっています。 |
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| ●京浜急行「上大岡駅」周辺の土地条件図(出典：国土地理院、土地条件図) |
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土地条件図によれば、上大岡駅周辺は、高い盛土地・盛土地となっています。
地盤としては、決して強い地盤でない可能性があります。
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| ●京浜急行「上大岡駅」周辺のハザードマップ(出典：横浜市港南区洪水ハザードマップ) |
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| ●京浜急行「上大岡駅」周辺の南関東地震被害想定液状化マップ(出典：横浜市ハザードマップ) |
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| ●京浜急行「上大岡駅」周辺の土砂災害ハザードマップ(出典：横浜市ハザードマップ) |
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| ●地形図と土地条件図から読み取れる状態(例) |
□宅地造成等で斜面地を造成した土地には 基本的に盛土部分が発生します。このような土地の場合は、大地震のときには、地盤沈下等が発生する可能性があります。
□真ん中の図では、左側の家は大 地震時には擁壁の状態により地盤が崩壊する可能性があります。
□右の図では、左側は杭基礎ですので大丈夫ですが真ん中の戸建ては、旧河川の真上に建っています。旧河川は昔の川の跡ですので地盤が弱く改良していない場合には地盤沈下の可能性があります。 |
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| ●法務局での調査 |
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| 産登記簿に記載された土地の地目を確認します。田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地 |
土地が登記されている原始取得者が明治時代の場合であれば旧土地台帳を取得して当初の土地の利用形態を調べます。 |
現在の公図から登記簿謄本を参考に過去の旧公図を取得します。これにより現在はなくなっている河川などが判明する場合があります。 |
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| ●その他の調査 |
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| 主要な都市の活断層の位置を確認します。 |
日本の有史以来の地震による地盤液状化履歴データを確認します。 |
地名の由来を調べることにより過去の災害の伝承等が判明する場合があります。 |
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| ●土地条件図と災害との関係(出典：国土地理院) |
| 地形 |
地盤
良〜不良
A〜E |
受けやすい災害 |
防災上注意すべき点 |
台地・
段丘 |
高位面・上位面・中位面・下位面 |
A |
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段丘崖付近では、土砂崩れに注意が必要。また、段丘面上の凹地部では、豪雨時の内水氾濫に注意が必要。 |
| 低位面 |
B |
まれに内水氾濫 |
| 山麓堆積地 |
C |
まれに土石流 |
渓床堆積地の下流では、豪雨時に土石流災害の危険性がある。 |
| 低地の微高地 |
扇状地 |
土石流、河川洪水、内水氾濫、高潮洪水等、まれに津波 |
通常の洪水では浸水を免れることが多い。大規模洪水では浸水するが、浸水深は比較的浅い。また排水も良く、湛水期間も短い。海岸付近の砂州・砂堆では、高潮等により浸水することもある。 |
| 自然堤防 |
| 砂(礫)州・砂(礫)堆 |
| 砂丘 |
| 低地の一般面 |
氾濫平野・谷底平野 |
D |
河川洪水、内水氾濫、高潮洪水、地震・地盤災害 |
一般的に洪水被害を受けやすい。特に後背低地や旧河道は周囲の一般面より低いため、河道から溢れた水や内水が停滞しやすく、湛水期間も長い。また地盤も悪い場合が多いため、地震時には特に揺れが大きかったり、液状化も懸念される。 |
| 海岸平野・三角州 |
| 後背低地 |
E |
| 旧河道 |
人工
地形 |
水部の埋立地 |
D〜E |
河川洪水、内水氾濫、高潮洪水、地震・地盤災害 |
盛土地は、盛土の高さにより浸水深、洪水被害の程度は異なる。一般的に湛水期間は短い。水部の埋立地及び干拓地は強い地震の際に、液状化現象が起きやすい。造成地の谷埋め部は陥没、亀裂などの地盤災害が懸念される。 |
| 干拓地 |
| 低地の盛土部 |
| 造成地の谷埋め部 |
| 上記の過去の地形図や土地条件図では、個別でなく土地周辺の状態を把握する為に役立ちます。各ハザードマップも参考にしながら、自然災害に強いエリアであるかどうかを的確に判断できます。実際には、当該地の地盤調査が必要ですのであくまでも一つの目安としてください。 |
| 土壌汚染は、その土地上の建物が過去に工場等であった場合は、土壌汚染の可能性を疑う必要があります。特に昭和４０年代以降の高度成長期には公害問題が発生しているのにもかかわらず土壌汚染問題は最近になるまで手つかずの状態でした。土壌汚染の可能性を調べる方法は、過去の住宅地図を閲覧し建物が工場等の可能性がある場合には、建物謄本や法人登記簿を取得します。また必要により航空写真も取得します。 |
●土壌汚染対策法に基づく指定区域の閲覧調査
●水質汚濁防止法に基づく特定事業場名簿の閲覧調査
●下水道法に基づく特定事業場の名簿の閲覧調査 |
◆揮発性有機化合物（第１種特定有害物質）
◇四塩化炭素◇1,2-ジクロロエタン◇1,1-ジクロロエチレン
◇シス-1,2-ジクロロエチレン◇1,3-ジクロロプロペン◇ジクロロメタン
◇テトラクロロエチレン◇1,1,1-トリクロロエタン◇1,1,2-トリクロロエタン
◇トリクロロエチレン◇ベンゼン
◆重金属等 （第２種特定有害物質）
◇カドミウム及びその化合物◇六価クロム化合物◇シアン化合物
◇水銀及びその化合物◇うちアルキル水銀◇セレン及びその化合物
◇鉛及びその化合物◇砒素及びその化合物◇ふっ素及びその化合物
◇ほう素及びその化合物
◆農薬等（第３種特定有害物質)
◇シマジン◇チウラム◇チオベンカルブ◇PCB◇有機りん化合物 |
●不自然な盛土、焼却施設、、表土の変色、植物の枯死等々確認します。
●洪水害、土砂災害、地震災害の時の避難等安全性について。
●近隣住民の方へのヒアリング(過去の地域特性・災害履歴・治安状況歴等)
※ヒアリングが出来ない場合もございます。 |
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土地条件図
【とちじょうけんず】
土地の生い立ちや性状、地盤の高低、干拓・埋立ての歴史が把握でき、旧版地形図と比較することにより災害被害の予測が可能となります。 |
迅速速図(じんそくそくず)
旧版地形図
明治前期作成の迅速測図(フランス彩色)は、近代測量の基礎となった図面です。旧版地形図により、明治、大正、昭和時代の土地の変遷がわかります。 |
住宅地図
住宅地図は昭和３０年代頃から作成されており一軒一軒がはっきりわかり工場等も記載されているので土壌汚染の可能性を判断する資料としてかなり有効です。 |
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都市圏活断層図
土地の周辺に活断層があるかとうかを調べます。アメリカでは活断層がある場所での住宅の建設等は禁止されていますが日本ではそのような法律はありません。 |
土地・建物閉鎖謄本
現在の謄本だけでなく閉鎖された謄本も取得して過去に遡り取得します。 |
旧公図
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旧土地台帳
謄本と公図を参考に土地の原始取得者を確認して旧土地台帳を取得します。これにより土地の最初の地目が確認できます。 |
ハザードマップ
ハザードマップの取得により災害の予測が可能となります。
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空中写真(オプションです)
土壌汚染の可能性が高い場合には過去の空中写真を取得します。尚空中写真はオプションですので必要な場合は実費をご負担いただきます。 |
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 地歴調査は、図書館・法務局等の官公庁で刊行・所蔵資料を基に調査します。
現地の土壌を採取して調査するものではありません。
地下水脈の水理調査及びアスベスト物質の調査は含まれておりません。
不動産取引を妨害する事が目的ではございません。 |
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●通常調査コース
■調査内容
●住宅地図(古地図)昭和３５年前後平成２０年前後まで５年間隔
●水質汚濁防止法に基づく事業者名簿の閲覧
●下水道法に基づく事業者名簿の閲覧
●土壌汚染対策法に基づく指定場所の閲覧
●土地条件図及び都市圏活断層図の取得
●土地登記簿謄本及び閉鎖登記簿謄本並びに旧土地台帳
●公図及び旧紙公図
●空中写真調査
●旧版地形図(明治・大正・昭和時代の1/20,000・1/25,000)
※地域により取得時代が異なります。
●地名の由来等の調査
●現地調査及びヒアリング
■調査地域【神奈川県・東京都・千葉県・埼玉県】別途交通費ご負担により全国調査可能です。
(３００m2以内の個人住宅用地)
■調査費用 １００，０００円(税・交通費等込み)
■報告書について 調査報告書は、お届けの上ご説明させていただきます。
■調査期間 ご依頼日から平均５日位です。
▲お手元に届く書類
●地歴調査報告書
●旧版地形図(明治・大正・昭和時代の1/20,000・1/25,000)
●住宅地図の閲覧結果
●土地登記簿謄本
(最新謄本・閉鎖謄本・旧土地台帳・旧公図・場合により建物閉鎖謄本)
●土地条件図及び都市圏活断層図
●その他
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地歴調査料金(含む交通費等)
【場所により別途発生する場合があります】 |
調査エリア |
| ●１００，０００円(含みます) |
・神奈川県・東京都・千葉県・埼玉県・群馬県 |
| ●１１５，０００円(含みます) |
・静岡県・愛知県・三重県・岐阜県 |
| ●１２０，０００円(含みます) |
・大阪府・京都府・兵庫県・滋賀県 |
| ●お問い合せ下さい。 |
・上記以外のエリア |
↓
| ●弊事務所 |
メールの場合１２時間以内に返信メールを差し上げます。 |
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| ご依頼いただいたお客様は無料メール相談をご利用頂けます。 |
| 調査地 |
調査目的 |
土地面積 |
ご依頼主 |
| 相模原市 |
土地購入(住宅建築)活断層 |
１２０m2 |
個人 |
| 三浦郡葉山町 |
土地購入(住宅建築)災害予防 |
３００m2 |
個人 |
| 千葉市 |
マンション建設(土壌汚染) |
１０，０００m2 |
法人 |
| 八王子市 |
一棟売りマンション(土壌汚染) |
５００m2 |
法人 |
| 千葉市 |
新築一戸建購入(災害予防) |
１００m2 |
個人 |
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