調査アドバイス｜基本調査の必要性

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不動産トラブルの原因をご存じですか？

主な不動産トラブルの４つの原因

●不動産トラブルには、大別すると以下の４つの瑕疵(かし)があります。
●瑕疵(かし)とは、キズ、欠陥という意味です。
　(法律及び過去の裁判例において「瑕疵」と認められた内容の分類)
●法律的瑕疵(ほうりつてきかし)　●物理的瑕疵(ぶつりてきかし)
●心理的瑕疵(しんりてきかし)　　●環境的瑕疵(かんきょうてきかし)

　法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、例えば、取引する土地に法令上の建築制限が課されている場合など、法令等により取引物件の自由な使用収益が阻害されているような場合です。

▼法律的瑕疵の事例東京地裁(H21.4.13)出典：(一財）不動産適正取引推進機構

延100㎡の工房兼住宅を建築する目的で土地を購入したが、第2種高度地区及び建ぺい率の制限により延100㎡の建築が不可能であったことから、買主が仲介業者及び売主に対して告知義務違反による損害賠償を求めた事案において、仲介業者に購入目的を具体的に告げていた事情の下では、仲介業者は買主が目的とする建物を建築することができないことを説明する義務があり、また、宅建業者である売主も、仲介業者の説明の場に立ち会い自らも十分な説明をする義務があったとして、買主の請求を一部認容した事例

　物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、例えば、建物については雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足など、土地については土壌汚染、地中障害物の存在など、取引物件自体に物理的な不都合が存在する場合です。

▼物理的瑕疵の事例　東京地裁(H23.10.21)出典：(一財）不動産適正取引推進機構

新築マンション入居直後から発生した外壁のひび割れ他について、売主が補修したとしても、欠陥マンションであるという風評被害等により大幅に交換価値が下落し損害を受けたとして、買主が売主に求めた瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求が棄却された事例

　心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合などです。

▼心理的瑕疵の事例　東京地裁(H24.8.29)出典：(一財）不動産適正取引推進機構

土地の買主が、売主（宅建業者）及び仲介業者に対し、かつて存在した共同住宅で発生した殺人事件について、知っていたにもかかわらず告げなかったことが不法行為を構成するとして損害賠償を求めた事案において、殺人事件について知っていたと認めることはできず、仲介業者に調査義務を負わせる特段の事情は見当たらないとして，買主の請求が棄却された事例

■環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、例えば、近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害や、近くに暴力団事務所があって安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合など、取引物件自体には問題はないが、取引物件を取り巻く環境に問題がある場合です。

▼環境的瑕疵の事例　大阪高裁(H16.12.2)出典：(一財）不動産適正取引推進機構

媒介業者の媒介により売主から居住目的に土地建物を買受けた買主が、隣人とのトラブルにより同建物に居住できなかったとして、売主及び媒介業者に対し、説明義務違反、不法行為による損害賠償を請求した事案について、売主及び媒介業者に説明義務違反があるとされ、不動産価値の減少分として売買価格の20％相当額の支払が命じられた事例

※上記事例は、一般財団法人不動産適正取引推進機構
　RETIO判例検索システムから引用しています。

　１００％買主側が保護されるとは限らない

●上記４つの瑕疵の裁判例では、残念ながら買主側の主張が１００％認められていません。
　裁判例を丹念に調べてみても１００％認められたケースは実のところ多くはありません。
●したがって買主側が調査することが自己防衛として必要と思われます。

　購入前に調べることが、トラブル防止に有効です！

●トラブルになってからでは「後の祭り」となります。
●ぜひ購入前に調べて後悔しないマイホームを手に入れてください。